【区域楼市】年底楼市“群魔乱舞” 入市购买请睁大“火眼金睛”

又到年底了，盘点今年全国各地的地产调控政策发现，在过去20年房地产调控中，没有哪一年的调控政策密集发布程度高于2017年。

据某地产研究中心统计数据显示：截止到2017年12月13日，年内约有110个城市部门（县级以上）发布了调控政策，发布调控政策次数多达250次以上。其中北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

在北京、河北的购房政策调控之下，燕郊房价下降明显，降幅比例程度居于全国首位。但燕郊房价降温具有独特性，因为燕郊属于河北，但是其房地产市场的买家主要来自于北京工作的人群。而燕郊限购恰恰限的就是这些来自北京的购房者。凡是没有燕郊三年社保或纳税的都被限制在了购房门外，限购令一出，至少百分之九十的北漂不得不放弃在燕郊购房的想法。

燕郊作为北京的近邻，其相关的房地产政策也颇受燕郊区域购房者的关注。北京今年以来大量推出“租购同权”相关政策，其目的是将部分非理性的购房需求，更好地引导到租房上，实现人人有其屋的目的。在“租购同权”的政策引导下，刚需一族如何入手，也是需要一双火眼金睛，并且身背 “购房经”的。

近期，有媒体报道称，北京市大兴区某地块，位置在北京市南五环至南六环之间紧邻地铁四号线附近。根据土地拍卖规定，该项目建成后所有的住宅将用于租赁。但该项目销售人员表示，这个项目需要一次性交10年租金，房子才可以使用。至于押金，则需要向开发商交够20年。

据了解，楼盘将在2018年春节前后正式对外预租，主打户型为80至100平米两居。

项目附近的多家房屋中介透露，目前100平米的两居室在每月5000元左右。以此计算，这个项目一年的租金为6万，十年租金60万。这样来看，如果想要在这里租住10年，需要一次性交180万元。而周边50平米的二手房价格也不过240万。销售人员还表示最终的租赁价格将高于周边的租赁均价。 

“到2019年的时候，首都机场第二机场就交工了，然后也会通好几条公共交通，不管是地铁还是什么都会更发达一些，也会带动那边的经济，所以2019年的价格会比现在更高一些。你在外面租房子，你租几十年这房子也是房东的，但是交了租金，这房子就是你的了。”该项目销售人员表示。

租10年的房竟然需要一次性交将近200万，“企业自持商品住房”这样出租是否合理？对此，首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系教授赵秀池表示，这样的做法有以租代售的嫌疑。这跟目前的租赁市场的一般习惯不太吻合，目前老百姓接纳的方式是押一付三，付四个月的房租就可以入住了，现在等于要交30年的租金。”

其实，类似的事件并非个例 ，据之前报道，通州一房产项目为商住房，在去年通州区限购后，该项目开发商为了规避限购政策，采取“以租代售”方式，与购房人签署所谓的“租房协议”，收取的“租金”实际上是购房款。

事情被曝光后，与开发公司签订《租赁协议》的一些“租户”起诉至通州区法院，要求公司退还房款。在案件审理过程中，开发公司也意识到其与个人所订立的《租赁协议》存在不妥之处，故同意解除协议，并退还当事人全部“租金”。

今年4月，北京市住建委和北京市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确表示企业持有商品房年限为70年，而且对外单次租期不得超过10年。尽管对押金和租赁价格没有提出明确规定，但《通知》指出，企业不得以任何形式将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售，行为一旦予以认定将纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对企业开发资质予以降级或者注销。

在燕郊的某些中介公司因为受限购的影响，也曾打出购房可帮助办理三年社保的噱头。但此做法被三河房管部门否认，工作人员表示，购房者一定要按照国家政策交易，房管局并不认可花钱办资质的业务，补缴的社会保险或纳税证明不能作为购房凭证。

岁末年尾，是大家购房选择的最佳时机，在此，小编提醒大家，楼市如今套路深，入市还是需谨慎。