江阴徐霞客镇实施市场化安置模式

2014年以来，徐霞客镇在有序推进安置房安置、货币化安置的同时，按照“自愿、惠民、共赢”的原则，在江阴市率先实施市场化安置模式，即辖区内被拆迁户自愿认购列入政府备选房源的商品房实施安置。一年多来，该模式不断完善，取得了阶段性成效。既做到了拆迁户的“拆安同步”，大大减轻了政府的安置成本，又促进了商品房的去库存化，还避免了拆迁安置小区物业收费难管理难的痼症，较好地实现了被拆迁户、镇政府、房地产开发商、物业管理公司“多方共赢”的良好局面。截止目前，全镇已有100多户居民选择市场化安置，置换房屋200多套，占拆迁项目安置户的17.2%（其中，花山互通项目有50多户选择了市场化安置，置换房屋90多套，占拆迁户总数的35%），共消化存量商品房23000多平方米，累计为镇财政节约各类安置费用900多万元，带来土地出让收益1600余万元。至此，市场化安置模式初见成效，为全市推行多元化灵活安置打下了坚实的基础。 

为了确保拆迁安置新政策得以顺利实施，徐霞客镇作了如下工作：

1、广泛宣传发动。2014年1月起，徐霞客镇深入开展调查研究，充分征求被拆迁户、村干部、开发商的意见和建议，就市场化安置过程中存在的面积差，价格差、贷款、交房、办产权证、物业费等具体问题进行深入探讨。在此基础上，为了让广大村民和被拆迁户更充分地了解市场化安置模式的运作机制和优点，徐霞客镇专门印制了简明扼要的《关于市场化安置模式的概念说明》，并多次开展市场化安置专题培训，详细解读政策，为新模式的推行打下了坚实的群众基础。

2、完善政策规定。实行市场化安置后，徐霞客镇的房屋征收补偿安置模式由原来的两种增加到三种，即安置房安置、货币化安置和市场化安置。为吸引更多的被拆迁户选择市场化安置，2014年2月，徐霞客镇印发了《关于被拆迁户试行市场化安置的操作办法》，对市场化安置的适用对象、适用条件、办理程序等方面作出了详细规定。2015年5月，针对实践中出现的备选房源、户型相对单一的矛盾，徐霞客镇又将备选房源由现房扩大至准现房，将选择户型从不小于未安置面积修改为原则上不小于未安置面积，使政策更具有可操作性。同时，镇政府与市地税局协商，为被拆迁户争取到了同等享受安置面积产权证办证优惠待遇，由镇政府相关部门协助被拆迁户办理契税减免申请审批手续。    3、严格把控房源。对可进行市场化安置的楼盘，由房地产开发商提出书面申请，经审核合格后方可与镇政府签订合作框架协议，无论是现房还是准现房，徐霞客镇都均明确要求申请楼盘必须位于本镇辖区范围内，其销售价格不能低于同期同区域政府安置房回购均价。同时，对于现房，着重从小区环境、房屋结构、工程质量等方面进行实地考察、严格把关；对于准现房，着重从建设进度、资金投入、交付时间等方面进行严格要求，充分保障拆迁户的权益，从最大限度上减少市场化安置风险。    4、充分市场化运作。被拆迁户选择市场化安置模式后，在镇政府公布的备选房源中自主选择楼盘和户型，并与开发商自行商谈销售价格。同时，严格执行操作办法。被拆迁户所选购的商品房价格与政府结算单价的差价部分、商品房户型面积超出相应安置面积部分，车位租金、物业费部分等等，皆由被拆迁户自行承担，并与开发商直接结算，从而将原来的政府“安置”行为彻底转换为市场“买卖”行为。被拆迁户自主选购商品房后不再集中居住，不再免除各类费用。安置观念的转变、居住环境的改善、小区管理的规范，很大程度上把被拆迁户更好带入现代城镇、培育现代生活方式、提升文明程度。    5、科学规范流程。为使市场化安置更加规范、透明、便民，徐霞客镇将所有操作流程全部模板化，对申请、接洽、选房、协议签订、结算、交房等每一个环节的先后顺序、操作要求都要作出了明确规定，使整个流程规范严谨、环环相扣，避免了相互扯皮与责任推诿。同时，镇政府、被拆迁户分别与房地产开发商签订安置房结算办法，两套结算办法在结算价格、结算标准上相一致，拒绝暗箱操作。市场化安置协议中还明确规定：“被拆迁户在交房前未按要求拆除旧房和办理结账的，本协议无效，市场化安置终止执行，”从而有效避免了被拆迁户“签而不拆”的问题。在市场化安置新模式推行以来，新的实施办法破解了拆迁安置的矛盾，让被拆迁群众快安置、早分房、多受益，从而从真正意义上保障了广大人民群众的利益。

（作者刘丽渊系江阴市徐霞客镇宣传委员）