崂山社区的城镇化困惑

一边是国际化大都市的发展需求，另一边是城乡二元结构的巨大差异，如今，山东省青岛市崂山区面临着前所未有的城市转型困惑。

作为国家5A级的旅游风景区，自1988年撤县并区以来，山东省青岛市崂山区在青岛市总体的规划发展中，定位始终不尴不尬。由于地处青岛市水源地和崂山风景区，长期受规划、土地、环境保护等因素的制约，发展远远落后于其他区、县，贫富两级分化严重。

崂山区未来走向何方？符合以人为本、科学发展、生态文明要求的新型城镇化道路在哪里？目前，青岛市崂山区政府、当地企业、农民代表都在积极探索和思考中。

沟崖村的发展探索

冬季清晨，崂山，天气寒冷。崂山区北宅街道沟崖社区办公室里，党委副书记臧学浩正在准备新一轮村庄改造工作的发言稿。

与大多数乡村城镇化一样，2009年，北宅街道沟崖社区通过出售境内2000多亩土地租期的方法，获得了3亿多元城镇化发展资金。4年过去了，该区在村庄改造、拆迁安置问题上，依然得不到部分老百姓的体谅和支持。

《民生周刊》记者采访中发现，大部分沟崖老百姓对政府提出的土地价格争议很大。一位不愿意透露姓名的村民告诉《民生周刊》记者，80万买断家里近百亩山地70年的开发使用权，仅够在市中心买个房子付个首付。“失地又失业，还背负巨大的还贷压力，老百姓当然不愿意拆迁。”

臧学浩也发愁。沟崖，顾名思义，该地悬崖高耸，地貌险峻。据臧氏族谱记载，臧氏先祖之所以选择在此定居，就是看重沟北虽悬崖数丈，但是上面宽阔而平坦，中间大沟深邃、流水潺潺，且背靠山坡，非常适合开垦荒地、凿井垒墙，即成村落。

几百年以来，由于耕地面积狭小，山峦地形占全村面积的56%，老百姓主要靠种植梨、苹果、樱桃等经济果木赚取收入，或者从事木工、瓦工等一些短工，勉强维持家庭的经济收支平衡，生活非常清苦。

“至今，大家对沟崖的印象，还停留在贫穷、落后等字眼上。”臧学浩说道。

为了打破沟崖贫穷落后的局面，结合2014年青岛世界园艺博览会的召开，崂山区北宅街道提出了借助世园会后勤保障服务基地的发展口号，同时加强与崂山5A级旅游景区的对接，建立崂山山区文化生态旅游示范基地，大力发展乡村旅游、森林旅游、文化旅游，全面推进崂山区的新型城镇化建设。

然而，除了土地价格偏低等原因导致部分沟崖老百姓不愿搬迁外，老百姓对集体经济的持续发展力问题充满担忧。据了解，“租地”得来的3亿元资金，一部分用于拆迁安置以外，更多的还是用于集体名义的投资建设，从别的产业和公司发展中换取发展的红利。“村民可以从集体经济的投资中获得利润分红，保障每年收入增长。”对于村里干部的这番宣讲，沟崖村的老百姓半信半疑，他们更多的担心是投资失败后的颗粒无收。

地产商的城镇尝试

企业投资农村？赚取城镇化红利？至今，这依然是地产商想都不敢想的事情。然而10年前，青岛凯旋地产集团总经理周占武就已经开始了他的“城镇经济”试验。

至今，青岛的地产界对周占武投资千万建森林庄园的事，依然议论纷纷。毕竟，从地产投资的角度来说，崂山区北宅沟崖远离市区，又处在崂山旅游景区的外缘，既无商业前景，又无旅游吸引力，更不用说政府在林地开发上的诸多限制，绝不是旅游地产绝佳的投资项目。

周占武却认为，与地产的巨大收益相比，他更看重的是中国未来城镇化最大潜力和改革最大红利结合形成的叠加财富效应。“新型城镇化的发展，将是中国经济未来的希望。”周占武表示，房地产业的利润空间越来越小，涉足中国的城镇化不失为一种投资选择。

金鱼湾庄园，是周占武的第一块“试验田”。2009年，沟崖社区通过决议，允许周占武创办的青岛凯旋四季庄园在不破坏本区生态环境的前提下，尝试建设以“森林旅游、养生养老、中医健康、休闲农业、文化体验”为内容的城镇化发展模式实验。

“他与村民商议，租下了一些村民的山地所有权，时间期限70年。”沟崖社区党委书记臧雪峰接受《民生周刊》记者采访时说。

据了解，青岛凯旋四季庄园开业两年多以来，一共接待游客20多万人次，金鱼湾村附近的100多位村民的工作得到了解决，每年大概给村里带来100多万元的额外收入。

如今，金鱼湾的村民们都愿意去庄园工作。一位姓孙的大姐告诉《民生周刊》记者，庄园离她家不过几百米的距离，工作内容都是自己擅长的农活，时间安排自由灵活，一个月的工资比在城里打工还多。“最主要的是，土地的主人始终是自己。”

仍不确定的未来

目前，青岛凯旋四季庄园的二期工程已经开始，这些散落在森林角落、极具地方特色的小四合院，将成为庄园对外招揽客人的主要招牌。

然而，青岛凯旋四季庄园的成功模式，至今还没有得到政府相关部门的正面承认。据周占武介绍，国家林业局明文规定，除勘察、开采矿藏、国家重点基础建设等项目外，严格控制对林地的开发，特别是严格把关林地转为建设用地的项目。

建设用地始终得不到批复，成为周占武最大的一块心病。据他介绍，过去3年里，凯旋四季庄园多次向青岛市林业局、青岛市国土资源局等部门提交土地的开发建设申请，但是审核结果始终缺乏定论。林业部门认为目前法律不允许林地用作房产开发，四季庄园的申请应当予以驳回；国土部门则认为林地建设的审核批复，不是单纯一个部门能决定的，一切还需从长计议。

“但是，这些年四季庄园的城镇尝试，既做到了保护环境，还真正改善了村民的生活。”身为崂山区人大代表的周占武，多次被邀请介绍沟崖社区的城镇建设经验。来自多方的声音显示，很多人看好沟崖的发展。

政策的延迟性，造成了发展的局限，未来沟崖和四季庄园的出路在哪里？“说实话，无论是企业，还是山地的老百姓，都希望政府对林区城镇化道路指明方向。”站在自家庄园的高处，周占武对未来充满了不确定。

（本刊记者 熊帅）