新政连出 楼市的春天要来了吗？

刘洪玉 清华大学房地产研究所所长

【主持人】

30日晚间，央行、住建部、银监会联合发文称，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。随后，财政部和国家税务总局也发文称，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这些楼市新政为什么会选择在这个时间点提出呢？ 

【刘洪玉】

政府对于个人住房抵押贷款首付款比例、个人转让住房征收营业税的相关规定，与打击住房投机、抑制住房投资、保护住房消费、稳定住房市场、防范金融风险等政府管理目标相关。众所周知，我国住房市场经历了1998-2005年的强刺激、2006-2007年的微调控、2008-2009的强刺激、2010年-2013年的强调控的发展过程，期间关于个人购房首付款比例和营业税、契税规定，也经历了几起几落的变化。由于我国住房市场从2014年以来连续出现了交易量下降、价格下调的阶段性调整趋势，在经历了1年多的向下调整后，政府通过释放、促进在过去强调控中受压抑的首次购房尤其是改善型住房消费，来促进住房市场稳定、防范系统性风险、贡献经济增长，我觉得是一个一举多得的举措，也是一个恰当的时机选择。 

【主持人】

二套房最低首付款从60%降至40%，您怎么看待这一调整幅度？它会给消费者、银行、房产商等分别带来哪些影响？

【刘洪玉】

关于二套房首付款比例，早期没有具体规定，只是要求比首套房应适当提高。2007年9月27日开始，在市场调控的大背景下首次提出二套房首付款比例不低于40%，2008年下半年和2009年短暂的放松了限制，2010年1月起重新强调二套房首付不低于40%， 2010年4月在最严厉的调控政策出台后二套房首付提高到50%，2011年1月进一步提高到60%，2013年2月要求房价上涨过快的城市二套房首付比例（部分城市曾提高到70%，且认定二套房过程中严格执行既认房也认贷）。针对住房市场的变化，2014年9月30日央行取消了既认房也认贷的规定，使得许多改善住房需求也能够享受首套房的首付款和利率优惠。此次进一步将二套房贷首付款最低比例要求下调到40%，使得我国住房市场中的个人住房贷款政策基本完全恢复到了2010年最严房地产市场调控政策实施以前的状况。对于这个调整幅度，我认为是适当的，而且从我国住房市场价格现状和发展趋势看，这个比例仍然有进一步下调的空间。二套房贷首付款比例下调，对消费者来说，是降低了其调整或改善住房的门槛，刺激了一部分享受型住房消费和住房投资，达到了增加市场需求的目的；对银行来说，在没有显著增加风险水平的情况下，拓展了其提供住房金融服务的市场；对房产商而言，可以提高其存货的去化速度，改善流动性状况，刺激其新建商品住房的开发投资活动。 

【主持人】

二套房首付下降后，虽然首付少交了但是未来预期要上交的利息却增多了。这对于老百姓来说到底是利大还是弊大？会否引发新一轮的房价上涨？ 

【刘洪玉】

这是个很有意思的问题。二套房首付下降，只是降低了进入门槛，并不能取得什么经济上的利益。因为首付款比例降低后，需要买房人首次支付的钱少了，但房子的总价并没有便宜，此时需要更多的个人住房抵押贷款，未来还本付息增加、尤其是利息负担增加就是很自然的事情了。究竟是利大还是弊大，要看未来住房市场的发展。如果房价上涨，提前买了房子就可以获得房价的升值，降低首付款门槛后进入市场就是利大弊小；如果是房价下降，就是利小弊大；如果房价保持基本稳定不变，利弊就是中性的。至于是否会引发新一轮的房价上涨，这要看不同城市住房市场的状况。理论上来说，提高住房金融支持力度，能增加有效需求，有刺激住房价格上涨的作用。但从现实来看，不同城市的表现会有很大差异：住房供应偏紧的城市可能会向涨价的方向发展，住房供应充裕的城市可能对房价影响有限。 

【主持人】

有分析称此次的房产新政主要还是从支持居民自住和改善性住房需求的政策角度出发。您怎么看待新政出台的目的和意义？

【刘洪玉】

我觉得此次房产新政主要有两个方面的目的：一是促进住房市场交易和开发投资活动，进而让以住房建设为主的房地产业能贡献于宏观经济稳定；二是适时调整过去房地产市场调控中不断加码形成的阻碍住房消费的政策，支持居民自住和改善性住房需求。当然，此次新政的宏观经济目标能否实现，取决于其促进或者至少是稳定住房消费目标的实现。因此新政对于准备首次购房或改善型住房的家庭而言，应该是一个利好的消息。 

【主持人】

关于“个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，可以免征营业税”的规定，是否意味着二手房市场的成交量会上涨？对于那些想要近期购买二手房的买家，您有什么建议？ 

【刘洪玉】

我国税收政策中关于免征营业税的购房持有年限，也经历了5年变2年、2年变5年的反复，该税收政策的主要目的，是通过增加住房交易成本，来实现打击住房投机、稳定住房价格的目的，其缺陷是阻碍存量住房的合理流动和优化配置，也是形成住房空置的一个重要原因。此次将最低持有年限从5年恢复到2年，肯定对增加存量住房市场供应、促进交易量上涨有积极作用。但市场上是否一定会出现二手房交易量上涨的情况，还会受到市场参与者行为、预期等多方面因素影响。对于想买二手房的买家来说，供应的增加意味着更多的选择机会，以及更有利的价格谈判地位，如果遇到自己在区位、质量、价格等方面心仪的房子，建议尽力不要错过机会。 

【主持人】

新政将公积金首套房首付比例降低到20%，这是否会加强居民的购房积极性？对于北上广这些一线城市的购房者来说，是否是买房的好时机？ 

【刘洪玉】

新政将使用住房公积金委托贷款购买首套自住住房的首付款比例进一步降低到20%，主要有两个方面的原因：一是住房公积金缴存人通常有稳定的就业和工资收入，信用风险相对较小；二是住房公积金作为政策性住房金融工具，应对缴存职工自住住房消费适当加大支持力度，以区别于商业住房金融体系。首付款降低到20%，可定能让更多的缴存职工具备购买自住住房的能力，但是否加强购房积极性则还需要观察。据我们对北上广深住房市场价格指数变化情况的分析表明，这些城市今年3月份的住房价格，基本上已经摆脱了连续环比下降的情况，考虑到此次政策的刺激作用，预计4、5月份仍然会保持环比上涨的态势。所以对购房者来说，市场上出现了一个适合买房的窗口期，但是否就是最好时机，还难以判断。 

【主持人】

最后请您预测下，在新政的刺激下，楼市和房价会呈现哪些特点？ 

【刘洪玉】

因为各城市住房市场的分化越来越明显，所以不同城市的楼市和房价变化差异会很大。但总体而言，我国城市住房市场在新政的刺激下，交易活动会趋于活跃，新房和二手房的交易量也会有显著增加，交易价格会保持基本稳定。中长期而言，还要看宏观经济、居民收入、城镇人口和家庭数量与结构变化等基本面因素的变化，因为从根本上来说，住房市场的发展不能脱离经济社会发展的支撑，需要与经济社会基本面因素相协调。