教改新政策见效 老学区房每平米直降万元

2014年被称为北京教育改革年，这一年一系列重大教育均衡政策相继出台。多所名校对周边学校的“合并”，学区制以及九年一贯制的推进，对京城楼市带来了不可避免的影响。

入学新政影响二手房行情

根据链家地产的统计，2014年4月，北京市教委公布了义务教育入学新政策之后，全市学区房格局和各学校学区房政策均有部分调整。

从去年的一系列教育新政策看，在学区变动方面，一般情况是普通学校与重点学校合并或者改编为重点学校分校，使得原属于普通学区房序列的房屋变为重点小学学区房；二是推出九年一贯制的办学模式，免除小升初过程，试图用重点初中带动普通小学生源发展，这一变化也使得部分普通小学学区房升级成为重点学区房。

在入学标准方面，对于落户年限和房产所属关系进一步细化。根据对北京市教育质量较好的200所小学招生简章中对于划片学区房的落户、名额限制及落户年限的统计，65%的学校要求孩子和家长双方中的一方必须为北京户口且户口和房本一致，绝大多数学区房一套房只有一个入学名额，另有48%的学校对于学区房购房年限有1至5年不等的限制。

房产中介成了教育政策专家

链家地产和平里六区店的经理刘景辉已经在房屋中介行业工作了六年，作为优质资源校和平里四小所在学区的房产中介，刘景辉几乎已经成了教育政策专家。

“这是今年的最新政策，从教委的官方说法分析，5月1日前落户可以参加今年的入学信息采集。”刘景辉熟练地翻出手机里保存的一张小学入学时间表，“这两年的教育新政策太多，我是被来买房的家长们逼着研究政策。”

去年，东城区和平里二小、东师附小与优质校和平里四小结成“优质资源带”。9月，和平里二小和东师附小成为和四小的低年级部，这两所学校9月入学的一年级新生拥有和平里四小的学籍。

这一变化直接影响了刘景辉所在学区的房价。“最直接的变化就是：和平里四小对应的学区房范围扩大了。也就是说，以前和平里二小和东师附小对应片区的房子如今也成了和四学区房，这两个片区的房价稍有上升，每平方米价格大约上涨了两三千元钱。

而另一方面，和四原片区的房源价格出现了较大幅度的下跌，每平方米价格大约下调了1万元，因为他们不再是唯一能进入和四的房源了。

记得去年5月政策刚出的时候，和四原片区的业主还不愿降价，都观望着，很多人觉得这三所学校未必能真的‘深度联盟’，但是9月入学之后，人们看到了大势所趋，房价开始下降。现在经过近一年的调整，价格已经平稳：和四老片区的房价从此前的均价6.5万/平方米降到现在的均价5.5万/平方米左右，而和二小与东师附小片区的房价上涨两三千元之后，价格也在5.5万/平方米左右，两者已经持平，形成了新的‘大片区’。对家长们来说，这是好事，因为可以用更低的价格买到学区房，入学机会也大大增加。”

看清政策趋势错开购房高峰

刘景辉说，从这两年学生家长的购房情况看，学区房市场已经越来越理智。不仅政策进步了，很多家长的教育观念也进步了。

“有的家长明确表示，上个中等水平的学校就行了，别让孩子到一堆尖子生里去受罪。家长们开始明白：适合孩子的才是最好的。”

所以作为资深置房顾问，刘景辉给出的第一条学区房购买建议就是：先了解自己的孩子，根据孩子的特点和优势选择适合的学校。

其次就是要看清教育政策趋势。“比如现在推行学区制和九年一贯制，那么买房的时候就不仅要看小学，还要看对应的中学。比如和平里一小，新入学的学生将来30%能升入171，很多家长都看好，现在一小的房价也上来了。”

另外，从每年的成交价格看，学区房市场也有淡旺季。6月至9月属于旺季，成交价略高；而9月后，房价会略低一些。所以换房还需要早打算，错开购房高峰月。尤其热门学校，更要提前几年，不要临近入学了再着急。

[家长故事]

 “操心妈妈”学区购房记

 去年有多半年时间我都在折腾学区房，春节前终于落听了，现在回想起来，过程也颇有点跌宕起伏。

提前三年规划学区房

我的孩子3岁了，本来觉得择校这事儿离我挺遥远的，但是微信圈里别的妈妈谈的多了，我也慢慢开始为学区房着起急来。

我老家是外地的，对北京学校不熟。以前有朋友在聚会时自豪地说起孩子择校去了二小、黄小，我完全无感。现在想想，当时的面无表情很不合时宜，应该夸张且羡慕地“哇”一声才对。

为了学区房我开始潜水补课，光是北京各小学的名字、教学水平和分布，就足够让我晕的。最后经过各方高人指点，我总算明白了一件事儿，要想从小学到高中全省事儿，就得去教育整体水平高、资源均衡的区，我把目标定在了西城。

当初为了住得宽敞，我们把房子买在了五环外，现在不想卖房子，还要买学区房，这个账还得好好算。

为买学区房差点“假离婚”

我喜欢黄城根小学的扎实学风，把它定为首选目标。但是在实际购买中我发现两个问题。一是房屋总价高，大都是500万以上的老式居民楼，居住条件不好，还没电梯，如果老人一起住很不方便。况且财力上太吃力。

二是我会受到限购影响。我家目前有两套房，按照限购规定，如果想买第三套房只有一个办法：我跟我先生“假离婚”。说是假离婚，但毕竟需要办理离婚手续，让人心里不舒服。那段时间我有点走火入魔了，觉得黄小势在必得，所以也曾经吵吵着去办离婚证。我那个金牛座的老公被我吵得受不了，终于有一天幽幽地问我：“离婚的话，家产应该怎么分呢？”这是重点吗？真是让人气不打一处来！

与房屋中介“过招儿”

某天下午到学校周边转悠，一个中介告诉我，可以买平房，平房不限购。这对我像突然打开一扇大门：平房总价低，200万就搞定。不用离婚了！省去很多麻烦和糟心事。

但是黄小的问题是平房都是公房，只有使用权不能过户产权，而且平房几乎没有房源。唯一的一套房源，产权复印件上显示过去五年至少有三四次交易，而且见不到房主，中介也进不去门。我提出跟业主沟通确认房源在售，中介支支吾吾 ，各种搪塞，交流中我感觉所谓“业主”其实是中介自己的人假扮的。

等待黄小房源的过程，渐渐感觉水太深，转而想起实验二小以及旁边的奋斗小学。在网上查了查，金融街学区平房的房源不少。去了一次，中介小伙很诚恳，带我看了两处房。那是我生平第一次坐着“黑摩的”在胡同里腾挪，正值放学，路被堵得死死的，大腿几次擦着车身就冲过去了，心想老娘也真是拼了。

见识“天价学区房”

两处房源，一套是实验二小学区房，8平方米250万，相当于31万多一平方米！我到了现场才知道，原来天价学区房就长这样。小院里几间平房都空着，连门都没有，更别说其他生活设施，但据说基本都已成交了。房主是前年购进二小学区房的投资客，听说教改要整顿学区房，抛售了。

另一处房源是奋斗小学的学区房，11平方米190万左右，约合17万多一平方米。这套房我感觉还可以接受，虽然只有一间屋子，但好歹有门还有上下水，确实可以住人，以后孩子毕业了再出手也好卖。

紧挨着这间房的里间，据说也有单独的房本，房主把门改到侧面，也当一套房给卖出去了，那间房没有上下水，比我看中的这间便宜10万元。

我发现买这些单间平房的，都只是为了落个户方便孩子上学，根本不会有人来住，也根本没法住人。只当花钱买入学名额，几年后再转手卖掉。

我快速决定：就拿下奋斗学区这间了！签协议、交定金，不到一周所有手续就全办完了。

（记者 李莉 制图 耿争）