想离世后捐赠房产有多难？

今年2月，南京首例房产公益遗赠完成公证。图左为捐赠人。

因为想在离世后把房子捐出去做公益，杭州的霍先生联系了公益组织和媒体，希望实现自己的愿望，没想到却屡屡碰壁。一波三折的遭遇让霍先生感慨：“想做件好事怎么就这么难?”

起因：

希望在这世上留点念想

之所以会有在离世后把房子捐出去做公益的念头，霍先生表示，这辈子没做过多少对社会有多大意义的事，“我明白咱就是个小人物，但总觉得以后不能像蚂蚁那样死去，总要留下一点念想在这世上，不枉来一遭”。

想来想去，他决定把自己现在住的房子捐出去。最好是有接收捐赠资质的公益组织或基金会，等他离世后，再由接收捐赠的机构把房子卖掉，拿着房款去做公益，初步想法是助学，资助那些读不起书的小孩子。

房产继承人怎么办?霍先生考虑过，身边的人要么不需要，也理解他的想法和做法;要么没有继承资格。霍先生说：“这方面肯定没问题，即使我走了，公益组织去操作这件事也不会碰到扯皮或者谁来阻拦的事。”

霍先生这套房子面积不大，但地段很好，按现在的市场价能卖100万元左右。霍先生开始四处打听，这件事具体该怎么处理，自己才能安心。

碰壁：

“你要捐现金怎么都好说”

想到就做，霍先生兴冲冲地去联系公益组织。他想，自己去捐东西，而且还很值钱，对方应该很热情。

现实却给霍先生浇了一盆冷水。多家公益组织都觉得以后办理手续太麻烦，不想接，劝他先把房子卖了直接捐现金。

有的公益组织说，捐不动产现在还是法律空白，一般的组织不具备接收不动产捐赠的资质;也有公益组织说，最好在其去世后，由其亲属负责售卖房产，直接捐现金给公益组织;有公证处工作人员说，从没办过此类公证，需要亲自跟他们领导谈……

杭州市房管产权交易部门工作人员明确回复：找一个有接收捐赠资质的接收主体(公益组织或基金会)，再去公证处做一个遗赠公证。等老人百年之后，先由受赠方把产权过户到自己名下，然后进行拍卖，再过户到成功竞拍者名下。法律上没问题，遗憾的是过户两次，会产生两次税费。

问题：

公证是前提

上述公证处负责人说，尽管这种情况完全可以正常办理遗赠手续，但遗赠给公益组织这种情况还是很特殊。因为捐赠人去世后，处理遗赠时，需要先做遗赠公示，这时就要通知捐赠人的各个继承人，其间可能会发生很多意料之外的事情。

如果按照现在的情况做公证，最终受赠人和公证处都承担着很大的风险和压力。

具体该怎么处理?浙江省慈善总会“大北”说，从法律层面来讲有可操作性，请示领导后，省慈善总会应该可以作为受赠方。“如果能办成，这可能是省内第一例个人捐赠不动产的案例!”

浙江省慈善总会秘书长石奇仁说，省慈善总会完全可以作为霍先生捐赠房产的接收主体，如果一切办妥，可以按照霍先生的想法和意见，成立一个专项基金，制定章程和运作方式;公证时，把这些文件当做附件一并公证;在霍先生去世、房产变现善款后，按照他的遗愿，由媒体监督实施具体的助学工作。

难题：

繁琐庞杂的手续

就这样，首要任务又转到了寻找公证处承接遗赠公证上。这次由慈善总会询问对接，另一家公证处反馈说：需要捐赠人提供单身证明、神志清醒的证明以及家庭成员构成证明。

3月13日晚上，再次听到这个消息，霍先生说：“神志清醒的证明，说白了就是去精神病医院做精神鉴定，这跟我最早接触到的一些公益组织想法一样，怀疑我是不是‘不太正常’!公证时现场录音录像，完全看得出来神志是否清醒!另外两份证明办房产证时已经提供过了，为什么还要再办?”

霍先生觉得，这是公证处有意提高公证门槛，“想做件好事怎么就这么难?”遗赠公证有必要提供这些证明吗?

北京德恒(杭州)律师事务所律师杜平说，严格来讲，房产证就是当事人拥有房子所有权的证明。但房产证办理年代不同，早期的看不出房产是否存在“继承”或“共有”争议;如果是“婚姻法司法解释三”实施后办理的房产证，问题不大。

公证处的压力很大，弄不好就有赔偿风险，要求当事人提供上述证明，以免除自己的审查责任。但这样给当事人增添负担，也不太妥。

杜平表示，他接触过部分较负责的公证机构，一般会先和老人面谈一次，如果老人不方便，工作人员可上门，看看老人有无判断能力;再加上最终办理时的录音录像，完全能看出老人神志是否清醒。

有公益组织觉得接受非货币资金捐赠的时机尚未成熟。虽然《中华人民共和国慈善法》以及《浙江省慈善事业促进条例》征求意见时提到，要鼓励非货币资金的捐赠，而且在长三角地区，肯定会迎来一个不动产捐赠的高潮，但具体执行细则至今没公布。

这导致现在公益慈善行业接收不动产捐赠时，找不到法律依据，只能按照民事法律程序办，还有繁琐、庞杂的手续需要办理。

助力：

公证处和律师介入

霍先生的事经过媒体报道后，引来了来自浙江省内外公证处、慈善基金会以及公益组织等专业机构的支持。

杭州市清泰街的钱塘公证处的阮先生表示，他们公证处领导看过报道后，非常希望能帮霍先生完成遗赠公证。霍先生是在做公益，公证处愿意以公益接力的方式促成这件善事。

阮先生说，他详细看过报道，他觉得其中提到的同行做法很规范、很负责。但是只要不违背原则，只要遗赠条款是霍先生个人真实意思的表达，而且又有媒体和公众见证，公证处应该为其开辟绿色通道，尽可能简化一些程序，提供更多方便。

钱塘公证处公证员王先生说，家庭成员构成、单身证明等证件，如果霍先生在办理房产证时已经提供过了，公证处可以派人到相关部门提取核实，尽可能减轻霍先生的负担，“他房子都捐出来做公益，我们为他多提供点公益服务也是应该的!”

此外，浙江法君律师事务所合伙人王宁晓律师愿为本次遗赠公证提供全程法律支持，协助起草相关捐赠协议及条款，以及对霍先生给予无偿法律支持。

突破：

南京有基金会愿接收

南京有一个相似的案例，就发生在今年2月初，接收房产捐赠的是南京爱德基金会。

南京爱德基金会的葛先生介绍，捐赠人是南京市民吴先生，在一所大学里从事技术以及行政相关工作，今后退休金足以养老。吴先生至今单身，两年前起意把单身公寓捐给公益基金会，最终于今年2月完成遗赠公证。这也是当时南京第一起房产公益遗赠。

葛先生说，吴先生捐赠房产的过程主要分这几步：

一是，捐赠人确定信任的受赠机构;

二是，立遗嘱公证;

三是，还要找个第三方作为委托人，办理遗赠以及后期过户手续。

另外，吴先生几乎不存在任何可能有“继承”关系的亲属，因此很多证明手续都不需要提供，捐赠过程非常顺利。

葛先生说，遗赠房产、证券等各种形式的公益遗赠在国外很常见，国际上也倡导将遗产捐赠回馈社会。国内还不太能接受这种理念，相关法律也不完善，很多人还不知道该怎么捐。

但只要有机会，爱德基金会就会尽全力“把好事办好”。“尽管霍先生的房产在杭州，如果当地没有合适的捐赠接收方，只要他本人愿意，我们可以派出专业团队面谈接收。不过，有些公证手续可能要在南京办。”葛先生说。

链接

美国不动产捐赠流程很简单

因为可以在税收等方面得到好处，不动产捐赠在西方发达国家比较常见。例如在美国，住宅、公寓、商业地产、空置的土地、酒店等都可以捐赠。

在美国，不动产捐赠的流程比较简单，只要向慈善机构提交相应的法律文件并通过审核即可。因为有市场，美国还有专门为不动产捐赠人办理程序的第三方公司，帮捐赠人起草协议、准备材料。

捐赠人需要出示的文件包括：房产证、房产放弃证明、担保契约、捐赠协议、未缴纳税单、已缴纳税单、水费单等。一般来说，在有第三方公司的帮助下，美国不动产捐赠走完流程大概需要1到4个月。

不动产捐赠的好处很多。美国政府从1913年开始征收个人所得税，4年后国会通过法案，规定捐款或实物捐赠可用来抵税，所得税可抵税部分最高达15%，以此来鼓励民众捐赠行善。

不过，也不是所有房子都能捐赠。在美国，第三方公司会先派工作人员实地勘察，看是否存在遗嘱难题或租客难题，并进行环评测试。弄清楚所有情况后，他们会给出房子是否适合捐赠的专业意见。一般而言，那些遗产继承关系比较复杂的、产权不明的或者没有通过环评的房子，是会被慈善机构拒之门外的。