以房养老遇梗阻

近日，银保监会印发《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》（下称通知），提出即日起将老年人住房反向抵押养老保险从此前的试点扩大到全国范围，进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。

老年人住房反向抵押养老保险，即以房养老，已不是一个新概念。2014年6月，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，提出在北京、上海、广州、武汉4个城市开展住房反向抵押养老保险试点，试点期为两年。

2016年7月，原保监会将试点期延长至2018年6月30日，将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东等省份部分地级市。

有数据显示，试点4年来，虽有多家保险公司得到试点资格，但实际开展业务的仅一家。截至今年7月底，该公司累计承保139单（99户），签约意向客户201单（141户），其中北京、上海、广州三地的保单数占总数的80%，领取养老金最高的家庭为3万余元，最低约2000元。

多数不考虑以房养老

老年人住房反向抵押养老保险，具体就是，老人以自己的房产作为抵押，从保险机构获得养老金，同时继续居住在自己的房子里，投保人过世后，保险机构获得处理抵押房产的权利，这是解决老年人“有房产、无现金”问题的有效手段。

有养老行业人士认为，以房养老是建立多层次养老保障制度的一个创新举措，但此前之所以推广不够顺畅，主要是受到多种因素的制约，其中最主要是观念问题。

“以房养老保险已经走向全国，您将来会考虑以房养老吗？”面对《民生周刊》记者的提问，黑龙江省双鸭山市居民王青摇了摇头。

王青的小孙子刚出生9个月，全家人的精力都放在孩子身上，“我和老伴就是不给儿子留东西，也要给孙子留一套房子！”王青直言，即便将来遇到养老压力，也不会考虑以房养老。

记者在采访中发现，多数自有房产的老年人打算把房子留给下一代。还有一些老年人认为，即便打算以房养老，也不是把房子抵押给保险公司来获取养老金，他们更倾向将房子出租，用租金养老。

据《中国养老金融调查报告2017》数据显示，我国有71.1%的调查对象养老资产储备在50万元以内，在未做任何储备的人群中，有接近18%的人年龄在40到59岁，这个群体临近退休，未来生活面临较大挑战，房产等固定资产或可成为养老储备的重要补充。

上述报告显示，我国1.02亿60岁以上城镇人口，拥有住房面积共约33.66亿平方米，按照2015年的住宅商品房均价6473元/平方米，可以推算出城镇老年人自有住房价值接近22万亿元。假设其中仅1%的老年人参与以房养老，其市场规模也达2200亿元以上。

▲现阶段，多数老年人不会选择以房养老。图/郭鹏

供求双方都担心收益不划算

其实，保险版以房养老试点4年来，不仅需求端多数老人望而却步，就连供给端的保险公司也是顾虑重重。

首家开展以房养老的保险公司负责人曾对媒体表示，以房养老产品推出试点时，七八家保险公司愿意做，但最后做起来的却只有他们一家，保险公司最主要的顾虑是担心房子贬值。

根据产品设定，老人养老金的多少和房屋价值直接挂钩。房屋评估价格按照合同约定，不能更改。不管房价涨还是跌，保险公司都要按照约定金额给老人发放养老金。如果房价大幅下跌，保险公司就要承担很大风险。

一位保险公司员工告诉《民生周刊》记者：“大家都认为北京及周边房子不会降价，但事实上环京楼市从去年开始，房价降幅已接近腰斩，这是众所周知的，所以保险公司有顾虑很正常。”

对此，前述银保监会通知提出，保险机构要做好金融市场、房地产市场等综合研判，加强老年人住房反向抵押养老保险业务的风险防范与管控。积极创新产品，丰富保障内容，拓展保障形式，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。

除此之外，有保险业内人士指出，此前试点阶段以房养老保险进展缓慢，问题主要在于需求乏力、供给不足和制度交易环境不成熟。

他分析，比如养老金领取没有考虑通胀因素，且刨除传统的长寿风险和利率风险外，还有房价波动风险、现金流动性风险、舆论及法律政策风险、房屋处分风险等都给保险公司带来较大挑战。

如何破局？

如今，以房养老试点工作已暂告一段落，将在全国范围推广。下一步，以房养老究竟该如何发展，如何尽快解决目前模式推进过程中存在的障碍？

针对试点推广中所面临的问题，浙江省社会科学研究院研究员杨建华表示，激活以房养老保险市场，首先要将以房养老的服务模式标准化和精细化，提高其可信度；同时，做好信誉背书，有力保障老年人和保险机构的相关权益。

在举措上，法律专家蔡湘南建议，当前应健全相关法律法规，以应对在开展保险业务过程中可能出现的长寿风险和利率风险。同时，还要管控房地产市场波动风险和房产处置风险，建立规范有序的住房反向抵押养老保险市场。

经济学家宋清辉则认为，为了更好地激发以房养老市场潜力，“需要进行相应高质量的知识普及和教育，防止一些不法分子借以房养老名义对老年人进行金融诈骗。”

还有业内人士建议，在向全国推广的过程中，可以考虑逐步扩大抵押房产范围，将其他类型的不动产，如商业类房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包土地使用权等列入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题。

此外，可以考虑把住房反向抵押养老保险项目与养老机构的照料服务结合起来，建立购买服务的绿色通道和服务机制，让参加项目的老年人获得更好、更便捷、更有质量保证的养老服务。

（ 《民生周刊》记者   郭鹏）