社区治理期待良性互动

优质的物业管理不仅能给业主带来好的居住体验,还能加快推动城市发展，推动社区建设不断升级。

随着城市化进程加快推进，小区物业管理的重要性日益凸显。十九大报告指出，“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。”

如何实现社区治理的良性互动？业主自治模式是否可行？导致物业管理纠纷的根源何在？针对这些问题，《民生周刊》记者专访了广东体制改革研究会副会长、广州市社科院高级研究员彭澎。

民生周刊：有数据显示，近年来物业管理纠纷案例呈逐年上升趋势。据您分析，可能的原因有哪些？

彭澎：物业纠纷增加，原因可总结为几个方面：

一是业主物权和维权意识觉醒甚至膨胀。从“无产者”变成“有产者”，人们的产权意识空前高涨。二是开发商或指定物业管理公司确有损害业主利益的事实。大多数楼盘的第一个物业公司都是开发商的，无论是物业费的定价，还是维修费的管理，以及公共场所的收益，如果侵害业主利益势必会被业主追究。三是一些物业开始进入维修高峰期。一般楼宇通常在使用10年后会出现漏水、堵塞、外墙剥落、电梯大修等问题，而使用20年后则各种设备都会老化。这种情况下，要动用维修基金，但维修基金使用门槛较高，容易引发矛盾。四是已有业委会换届引发矛盾。例如，在业委会换届的过程中，新人想上，而旧人恋栈不舍，缺乏优雅的民主精神。

民生周刊：业委会通常被视为社区治理中的重要力量。业主委员会能起到什么作用？

彭澎：如果业委会能够规范化发展，业委会成员为人正派，与居委会、物业公司关系和谐，这样的业委会可能有助于小区工作的顺利开展，有助于业主意见的统一，有助于和谐社区的创建。

与业委会类似，有些地方建立了楼宇党支部、社区党支部等，也是较好的尝试，但缺乏相关法律法规支撑。

民生周刊：近日，苏州高新区朗香小区给业主发红包，606户人家总共领到了24万元现金，引发人们对小区公共收益的关注，小区公共收益具体包括哪些内容？究竟归谁所有？现状是否应该改变？

彭澎：小区公共收益主要是物业出租，如车位、电梯广告、会所、铺位，当然管理费也是。但两者不同，后者是由业主支付给物业公司的，而前者理论上是业主收益，不过，很多情况下是物业公司代收了，甚至直接转化为物业公司收益。

理论上，广告、车位、铺位等出租收益，物业公司应该每月向业委会汇报，或向广大业主公告，并将此与物管费的收取联系起来，使业主的合法权益得到保障。

民生周刊：广州拟建立物业服务企业的“红黑名单”制度，鼓励业主选聘未在信用黑名单中的物业服务企业。在您看来，这种措施是否切实能起规范物业行业发展的作用？

彭澎：对物业公司的管理是一大难题。政府通过“红黑名单”制度干预物业市场是可行的，但是要保持公平、公开、公正。

民生周刊：随着个体权利意识觉醒，越来越多的业主拿起了维权的法律武器，但业主胜诉率并不高，原因是什么？业主如何合法而有效地维权，您的建议是什么？

彭澎：业主胜诉率不高，要看具体情况，但法律不健全可能是重要原因。

此外，业委会最好有法律人士如律师业主参与，或者专门聘请律师。现在很多地方由推动的律师进社区也是一种好办法。

业委会要真正代表业主利益，需在诉讼中获得业主的充分授权。虽然较麻烦，但通过楼长、社区网络平台获得民意支持还是必要的。

对物业公司损害业主利益的行为要及时控制或保全，尤其是重大设备支出和维修基金支出，这些证据要保留好，这样会在诉讼中占据有利位置。

民生周刊：近两年，业主自治的成功个案经常见诸报端，鼓吹者不少。这种模式未来能否成为一种主流？

彭澎：业主自治争议很大。广州只有30%小区有业委会，深圳是业委会的发源地，据说有80%的小区有业委会，但在深圳占很大比重的小产权社区应该没有包括在内。

以广州为例，第一类是无业委会的品牌小区，很多管理良好、规范的小区都是大品牌商开发的物业，它会考虑到品牌维护和长期收益，业主也比较认可。第二类是有业委会，但又分成功与不成功两大类，成功的是业委会班子正派、强有力，不成功的是钩心斗角、与物业公司存在太多利益纠纷，当然有一部分是开发商阻挠破坏。第三类是物业管不好、业委会也成立不起来、小区破败，这类在旧城区零散分布。

因此，我建议，要么政府加强监督，让开发商成立规范化的物业公司；要么政府指导，成立强有力的业委会。

民生周刊：您曾提出，社区管理的三驾马车—业委会、物业公司和居委会。这三者之间是什么关系？您理想中的社区治理模式是怎样的？

彭澎：我心目中理想的小区是居委会、业委会、物业公司三驾马车运行协调有效。

居委会理论上是自治组织，但实际上是政府管理社区的抓手，通过街道、住建部门指导业委会，监督物业公司；业委会代表广大业主，行使物权权利，聘请物业公司；物业公司接受业委会委托具体管理小区。

这种模式可以利用互联网手段，在投票、委托等方面有更多灵活性。目前，一些业委会运转不好，就是业主参与度不高，没有较方便有效的发表意见的机制，社区论坛APP可能是一种较好的方式，当然其法律地位要得到保障。

（《民生周刊》记者 郑智维）