自住房价格仍有吸力，弃购升级将有负面影响

7月21日，北京市最便宜的自住房项目——当代采育满庭春MOMA，也是北京市第四个进行摇号的自住房项目，从21626户优先家庭中，摇取出8892户“中签”家庭。本周六起，该项目将正式选房。

满庭春项目可以提供自住房1482套，销售均价9500元/平方米，最小的84平方米两居室，总房款79.8万元，首付仅23.9万元。

21日摇号“中签”的数量为房源的6倍，这创下了北京自住房摇号以来的摇取家庭数与房源数之比的新高。对此，项目开发商新闻发言人表示，为了避免由于先期摇号数量不足导致的重新摇号，协商后决定摇取6倍数量。中签者将按摇号顺序，分时段进行选房。

“房价下跌，自住房还划算吗？”“买‘上市受限’的自住房，还不如买普通商品房。”这是一些市民的议论。摇上号却选择了放弃，这是少部分自住房申购者的选择。中签者为何弃购？如何看待北京自住房“申请火爆、弃购不少”的现象？

虽有弃购仍全被认购

相对火爆的自住房申请，弃购的出现，一开始令大家感到惊讶。

首个摇号项目金隅汇星苑，一共有1882套房。摇号时共摇出3764个号，其中前1882号为正选组，第1883号至第3764号为备选组。在正选组选房时，349户家庭放弃本次选房资格，放弃选房占比约两成。

第二个摇号项目首创悦都汇项目，在选房第一天，700个中签家庭共认购296套，接近六成的家庭未成功选房。

市场预估，位置相对偏远的自住房，将出现“弃购者更多”现象。因此，满庭春项目以房源6倍的数量摇出了中签者。

但是，一位自住房项目负责人表示，不管正选组的弃购率是20%还是60%，汇星苑和悦都汇等项目，经过递补，最终都已选房、交纳定金、完成认购。他认为，拿正选组的“弃购率”来评判自住房冷热程度很不科学。以汇星苑为例，申购的优先家庭有127638户，由于随机抽号，大部分申购者没有机会选房，还有大量非优先家庭，则连摇号都无法参加。“真正的弃购率，应该是所有人选房后，看房子还有多少剩余。事实上，一有弃购，后面的人马上补上，仍然是供不应求。”

记者注意到，满庭春项目已不再区分正选组、备选组，而是按照中签顺序，依次选房。

弃购原因多种多样

汇星苑开发商金隅嘉业对603户弃购家庭随机回访，接受访问的70户家庭中，3/4家庭是由于支付能力有限而放弃了选房。

项目营销部经理陈玉谦介绍说，这些家庭具体情况又各有不同，一部分无法凑齐首付，一部分支付不起贷款月供，还有一部分由于退休无法申请贷款。

保障房轮候家庭是自住房的优先家庭。汇星苑项目中签家庭中，轮候家庭有百户左右，开发商介绍，这类家庭弃购的概率非常高。

自住房制度设计之初，关于将保障房轮候家庭作为优先对象，曾有争议。住房保障部门当时的解释是，有意愿的住房保障家庭可以通过亲友帮助等多种方式，筹集购房款项。从目前实际情况看，确有不少轮候家庭虽然中签，但由于经济原因放弃购房。

此外，自住房项目的客观情况，也是出现弃购的原因。悦都汇项目负责人表示，通过与客户的沟通，除支付能力外，多数家庭因对地理位置不满意而弃购。陈玉谦认为，每个项目因为其自身的位置、品质、价格，无法满足所有申购家庭的需求。例如在城北上班的市民，选择南六环的自住房就很不现实。

自住房推出之初，北京市住建委曾提醒，两年内北京将保证7万套自住型商品住房土地供应，购房人应结合自身实际需求，结合项目区位、价格、套型等理性选择申购项目，不必每个项目均尝试申购。目前来看，同时申购多项目者并不少，已有人在前3个项目同时中签。

分析弃购原因，北京市住建委相关人士表示：保障房优先家庭因经济条件放弃是制度设计，他们既有选择权，也有放弃权，很正常；同时中签者，只能选择一个项目，必须放弃其他项目；同时还有一些申购者，之前未仔细考虑，中签后发现不合适，放弃了。

价格吸引力依然存在

价格，无疑是影响购房者的重要因素。全国房价普降已成气候，成为弃购的一个背景。

但北京房价的下降趋势仍不明显。国家统计局公布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，北京新建商品住宅价格指数为环比增长0.1%，同比增长8%。北京市统计局公布今年上半年经济运行情况时，对房价的表述也十分谨慎，仅称“房价涨幅逐步回落，涨幅形成趋势性回落态势”。

二手房价格方面，6月环比下降1.3%，同比增长4.7%。有市场研究机构认为，上半年北京市二手住宅价格平均降幅已达到7.3%，个别区域降幅更大。“自住房项目周边楼盘中，个别房源价格甚至降到了低于自住房水平。”

但对这一说法，市场并未形成共识。有其他研究机构负责人认为，上述降价略低于或与自住房持平的二手房项目，基本都是建筑质量较差、户型不太好的项目，且属于个别项目中的“点降”。

一位自住房项目负责人对记者表示，从实际销售情况看，目前行情下，自住房仍然吸引了大部分刚需客户，价格吸引力依然存在。

弃购升级将有负面影响

对目前出现的弃购现象，一种看法是说明政策失灵，但也有看法认为这说明自住房正在流向真正需要的目标人群。

一位房产中介机构人士分析说，自住房已经起到抑制房价的政策效果，但其申购门槛很低，只需要符合商品房限购条件即可。目前看，随着房价停滞乃至下调，投资者觉得不划算放弃购买，低收入者无奈放弃后仍可回归保障房系统，真正的夹心层觉得项目合适仍会购买。

但是，“弃购升级”仍会产生一些负面影响，需引起重视：一是影响夹心层刚需群体的购房选择，二是影响政府主管部门掌握、判断市场需求，制定政策。汇星苑、悦都汇等已完成选房项目的负责人建议说，可在申购或弃购环节增设合理门槛，避免出现表面高弃购率。北京市住建委对这些建议尚未回应。

据记者观察，“弃购”目前仍是伪概念，但对于未来可能出现的“困境”要早作打算。自住房在土地出让时已经“锁定”房价，房价上涨时能发挥“定海神针”作用，但如果普通商品房价格进一步下调，真正出现“倒挂”现象，自住房的吸引力不及普通商品房，如何定价，政策应提前储备。