房贷新政难解楼市下行压力

“郑州房地产目前的库存总量未来5年都消化不完。”2013年底，意欲进军郑州房地产市场的王老板对当地市场摸了个底，发现郑州地产市场早在两年前就经历了一次洗牌，小房企早已退出竞争，剩下的几家地产大鳄如今日子也不好过，原因只在于房地产库存高企，而买房者仍在持续观望。

面对如此“惨淡”的房产市场，王老板最终选择暂缓入市。在低迷运行3个季度后，刚刚过去的“金九”也并未给房地产市场打上一剂强心针，这让许多开发商心急如焚，也促使各省市纷纷取消限购政策，并在信贷利率、住房公积金、交易税费等方面予以松绑。

继地方刺激政策出台后，9月30日，央行发布《关于一进步做好住房金融服务工作的通知》，明确对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对于拥有一套住房并已结清房贷的家庭，为改善居住条件再次贷款购买普通商品房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

中央此次推出房贷新政，被多方解读为第三轮救市，其救市效果如何？能否挽回楼市下行趋势？或许促使楼市软着陆才是中央此次出手的真正意图。

市场下行催生新政

2014年以来，房地产市场进入调整期，信贷收紧伴随市场观望情绪浓厚，住宅成交量下降明显，在个别城市甚至出现了量价齐跌的局面。据中国指数研究院提供的统计数据，今年1—9月以来，重点城市住宅成交量同比下降15.1%，而至8月，代表城市可售面积达17701万平方米，是2010年以来的最高水平，较去年同期增长34%。

沉重的去化压力让众多地产商喘不过气，尤其在三四线城市。“河南省许昌市整个房地产市场库存压力较大，且流动人口较少，市民该买房的都已经买了。即使现在中央出台了新的刺激政策，目前五六千元的房价也超出了许多市民的支付能力。”河南省许昌市惠民房地产开发有限公司董事长杨金城向《民生周刊》记者表示。

而早在今年年中，杨金城就发现许昌其他小地产商的日子异常难过，楼市不旺导致资金难以回笼，许多小地产商都面临着生死关卡。杨金城最近在许昌一处核心位置刚刚拿下了一块地，因为一直延续着委托代建住房模式，预期售价每平方米仅2000多元，低于当地平均房价一半左右，因此楼房根本不愁销路，也不存在资金问题，这与其他房地产商形成了鲜明对比。

在“鬼城”东莞，尽管房贷新政在“十一”假期结束后已经落地，但“以价换量”仍是当地开发商采取的主要策略。长期关注东莞楼市走向的龚先生告诉《民生周刊》记者，今年1—9月，东莞楼市销售陷入困境，一些售楼处甚至在夜里八九点钟还会派销售人员到路边发放宣传单。

在刚刚过去的“金九”，东莞楼市也并未迎来明显转机。据中国指数研究院初步统计，东莞9月住宅均价为8701元，环比、同比下降均接近4.5%；9月成交面积为55.15万平方米，虽然环比上涨了44.14%，但相较去年同期却下降了31.88%。

有分析认为，二三四线城市的供应量过剩，其严重性远超理论上的30%。全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，“现在的全国房地产市场不能一概而论，症结不再是房价过高，而是库存过高，且一线城市和二三四线城市的差距也越拉越大。”

在谈到房地产与当前国民经济发展的关系时，顾云昌认为，房地产产业在经济中的地位仍然不可替代，调结构是增减比例，而不是彻底剔除。未来房地产就算不是国民经济的唯一支柱，也始终是中流砥柱。

“救市”行为于是在地方率先打响。在2010年以来陆续执行限购政策的47个城市中，目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚还在坚守。

除取消限购外，一些地区早在央行发布房贷新政之前就对信贷措施有所放松。继8月绍兴、福建等省市放松限贷后，进入9月，湖北、青岛等省市由对公积金和信贷政策作出调整，以此来刺激市场。

部分省市还通过减免契税等方式来刺激市场。湖北、江西均提出个人购买家庭唯一普通商品房，契税按1%征收，而面积在90至144平方米的，按1.5%税率征收。

从市场到地方，从地方到中央，这种自下而上的调控方式被顾云昌视做此轮“救市”的一大特点。

效果初显

9月30日央行发布房贷新政之后，招商银行宣布于10月8日开始按照央行要求进一步支持居民贷款需求。同在这一天，亦有消息传出，工商银行、农业银行已经出台相关细则，对名下无房或一房、无贷款的购房者，可认作首套房，首付比例最低三成，利率8.5折。

10月9日，建设银行正式出台房贷新政细则，明确对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。建行也成为国有四大行中首家明文落实央行政策的银行。次日，中国银行也对外宣布了执行细则。

然而，根据《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，房贷最低首付比例及贷款利率折扣能否真正落地，还要由“银行业金融机构根据风险情况自主确定”。这为目前已明确分化的房地产市场留下了灵活操作的余地，与以往的全国“一刀切”调控模式有很大区别，但也增加了这次刺激效果的不确定性。

东莞的龚先生在央行房贷新政出台之后立即与当地银行圈的朋友进行了沟通，得到的普遍答复是，如果按照央行公布的最低7折利率房贷，那么银行根本不划算。而在许昌、长沙等地，目前各银行均未明确首套房贷利率优惠细则，而是依然按照基准利率执行，有些银行甚至在基准利率基础上上浮了10%。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容分析认为，这次房贷新政对市场影响将有多大，能否让住房投资需求全面释放出来，“对于这些问题的答案，关键还是取决于国内银行对房贷新政的博弈。”

“这次房贷新政对住房按揭贷款的全面放松比起2008年131号文件来说有过之而无不及，但目前国内金融价格已发生了根本变化。如果国内银行对住房按揭贷款也如2008年下半年那样采取下限政策或7折优惠，那么5年期以上的按揭利率就会下降到4.58厘。如果银行按照这个按揭利率发放贷款，也意味着做一笔亏一笔。”易宪容说。

然而在湖南广东商会常务副会长张少金眼中，即使银行房贷利率折扣无法达到7折，也会刺激购房欲望。湖南中原研究中心10月13日公布了10月第二周（5日—11日）的网签数据。数据显示，长沙市内六区住宅网签达1983套，环比上周陡增37.6%。

“以价换量”已经成为各开发商在新政出台后普遍采用的去化战略。据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月6日—12日，东莞一手住宅总签约11.2万平方米，较前一周增长近一倍；成交均价为8647元/平方米，以中低端项目为主，同时新盘低价开盘签约，导致整体均价回落。

另据CREIS中指数据显示，10月6日至12日41个监测城市中，有33个城市成交环比上涨，上涨城市超过八成，但累计成交面积相比去年同期下降了28%，同比下降城市达36个。其中，一线城市房地产市场成交量上涨最快，环比上涨101%，三线代表城市环比上涨99.5%紧随其后，二线代表城市环比上涨数字为24.5%。与去年同期相比，三线城市成交量降幅以39.6%位居榜首。

中国指数研究院分析认为，多家银行出台并实施调整细则，预计随着银行放贷新政的逐步落地，购房者入市意愿将明显增强。放贷新政调整力度明显超过市场预期，由于去化加快，多地库存也出现了下降。

下行压力犹在

继央行出台房贷新政后，10月9日，住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。

海通证券分析师认为，“异地互认”、“住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的城市提高首套自住房贷款额度”等规定，与此前中央提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住房的整体发展思路一致，有利于激发市场潜在需求。

“就目前看来，最有效的政策支持还是在信贷方面。”顾云昌认为，与国外一些国家相比，我国居民购房首付款比例及贷款成本均偏高，此次信贷调整是一种正常回归，“让购房者能及时、简便且以比较低廉的成本借到钱，才是去库存的关键。”他同时指出，此次信贷政策最大的受益方是二线城市，对三四线城市影响并不大，因为三四线城市未限购过。照此看来，“今后三四线城市去库存的压力最大”。

易宪容基本持相同观点：“三四线城市基本的居住条件在上世纪八九十年代就比一二线城市要低。近几十年的发展，三四线城市随着城市建设快速扩张，居民居住条件更是完全得到了改善。这次政府希望通过房贷新政来消化国内三四线城市严重过剩的住房库存，看来会有一个长期过程，并不是件容易的事。”

针对一二线城市需求，易宪容分析认为，原著居民早在房价还没全面上涨时就已入市，而来自三四线城市的移民，其工资增加远远赶不上房价上涨，购买支付能力越来越弱，离住房市场也越来越远。

需求低迷和库存高企的现状也影响了开发商的拿地热情。“虽然长沙房价较其他同类城市相比并不高，需求也比较旺盛，但因今年整体市场情况不佳，长沙库存压力依然较大，因此当地开发商拿地热情和新开工意愿均不高。”张少金说。

就全国数据来看，在新政落实后首周中国指数研究院监测的40个主要城市中，土地推出量环比增加了28%，出让金环比减少54%。其中15个城市无土地推出，28个城市无土地成交。

有分析认为，尽管此次中央一系列信贷组合拳能够让房地产市场短期提振，但长期来看，仍无法阻止我国房地产市场整体下行。而无论是受访的专家学者，还是房地产商，均认为未来我国房产市场将以较为平稳的态势发展，不会发生大起大落。

中央此轮调控的真正意图是什么？顾云昌认为，“中央此轮政策意图非常明显，就是希望房地产市场能够软着陆。”

(本刊记者  郭铁  胡飞)