麻辣财经：老旧小区改造，快来看看有你家吗？

你家的小区是哪一年建成的？如果是2000年之前建成的，那就可以申请纳入城镇老旧小区改造啦。

近日，国务院办公厅出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出今年要改造城镇老旧小区3.9万个，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

城镇老旧小区改造，不是个新鲜事儿。上个世纪八九十年代，很多城市就开始了改造工作。比如沿海的上海、江苏、浙江等地，启动了很多老旧小区的水电气路等管线改造。还有很多东北、华北城市，包括北京，早些年搞了很多“暖房子”工程，也就是既有住宅建筑节能改造工作。

那么，这一回的城镇老旧小区改造和从前的改造相比有什么区别呢？为什么要改、改什么、怎么改、改造的钱又从哪里来，听麻辣姐跟您说道说道。

为啥改？不仅惠民生，还能促消费、稳投资

先来看一组数字：

300多亿平方米——这是目前我国城镇住房总面积，我国人均住房建筑面积已经达到39平方米；

22万个——根据住房和城乡建设部的摸底情况，全国2000年前建成的小区有22万个，涉及居民上亿人，这些小区普遍存在基础设施老化、公共服务缺失等问题。

住房问题是人民群众最关心最直接最现实的利益问题。改造城镇老旧小区，体现了以人民为中心的发展思想，顺应老百姓改善居住条件的期盼，也是解决当前住房问题的重要抓手。

而且，城镇老旧小区改造不仅是一项民生工作，也是一项发展工作，惠民生之外，还有助于促消费、稳投资。

党的十八大以来，在中央预算内投资等中央和地方财政资金的引导和带动下，棚户区改造、公租房等城镇保障性安居工程累计完成投资超过10万亿元。城镇老旧小区改造同样也具有很强的带动作用。除了改造本身产生的更新改造投资以外，还会带动行业上下游多个行业的产业发展，并且会带动居民户内改造、装饰装修、家电更新。可以说，城镇老旧小区能够有效打开内需空间，应对经济下行压力。

从2017年开始，住建部已经在多个城市进行了两轮老旧小区试点探索，取得了很好的效果，在试点成果和总结相关经验基础上，才形成了《意见》，决定在全国范围内开展这项工作。

改什么？改造内容分三类，老百姓来“点单”

先看改造对象。改造也分轻重缓急，《意见》首先明确了改造范围是建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的城镇住宅小区，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

再看具体改造内容，本轮城镇老旧小区改造跟以前相比，真是个“升级版”。

改造内容大大丰富了。《意见》明确，改造内容分三类：

基础类，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；

完善类，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等；

提升类，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括养老托育等公共服务的供给。

从前的老旧小区改造基本聚焦于市政配套基础设施等基础类的改造，本轮改造增加了完善类和提升类的内容。基础类的改造由政府的财政资金保障，基本要求应改尽改。完善类和提升类改造则要根据居民实际需求来改。

“大家都需要、都同意，就找资源去做。比如说老年人多的地方，老年年龄结构比重大的地方，可能更需要养老设施；年轻人多的小区，可能需要托育设施更多一点。”住房和城乡建设部副部长黄艳表示，后两类改造需要拉拉清单，让居民根据需求来“点菜”。

怎么改？自下而上改，居民是主体

全国2000年底前建成的老旧小区22万个，是不是每一个都要纳入改造？政府说了不算，老百姓说了才算。

本轮城镇老旧小区改造的核心是“居民”：改不改，居民定；改什么，居民选；怎么改，要让居民参与。

过去的改造 “政府做、百姓看”的情况比较普遍，而本轮改造特别强调居民共谋共商共建共享共评。《意见》中就明确，要健全动员居民参与机制，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。“不能是从上往下的指令性的工程，应该是从下往上的项目生成。”黄艳强调。

为什么要让当居民当改造主体？

改造内容需要居民达成一致。改造由居民实际需求牵引，要变“要我改”为“我要改”，改造工作才有持续动力，改造结果才能得到居民认可。

改造成果需要居民共同维护。如果不是居民参与的改造，改造成果往往难以维持。此次《意见》也明确要完善小区长效管理机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。

目前，从试点情况来看，这种“自下而上”的改造组织实施模式，极大地激发了居民的积极性，不少小区都建立居民议事机制、成立业主大会，实现改造管理的良性循环。

钱哪儿来？三方共担，鼓励居民和社会资本参与

城镇老旧小区改造是一项量大面广、复杂繁琐的系统工程，尤其本轮改造还增加了很多完善提升类的改造内容，算算账，所需资金是个大数目。钱从哪里来？《意见》明确，要由政府与居民、社会力量合理共担。

——政府改基本，加大支持力度。城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。

“2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元，目前已经全部下达完毕。” 国家发展改革委固定资产投资司负责人刘世虎说。

财政部综合司负责人赵志红介绍，2020年中央财政安排303亿元财政补助资金支持地方用于老旧小区改造，目前已经完全下达。同时，专项债的使用范围也已经拓展到老旧小区改造，支持地方政府通过发行专项债券，筹措老旧小区改造资金。

——谁受益、谁出资，居民也要出一点。居民出资的改造项目，主要集中在完善类，比如电梯改造等。

事实上，居民出资的形式是多种多样的。直接出资之外还有很多间接出资的方式。比如停车场等设施改造完成后付费使用，或者是通过让渡一些共有资源、公共收益来支持改造，比如用共有的房屋做养老、食堂、抚幼场所等。“明确支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房的改造，可以减轻其中居民出资部分的筹资压力。”黄艳说。

——明确预期，推动社会力量参与。提升类改造项目，需要更多社会力量和社会资本参与。

与新建开发相比，改造工作资金回收周期长、利润薄，吸引社会力量参与需要更多支持。

一方面要给予政策支持。比如给予税费政策方面的优惠。目前，财政部对为老旧小区改造中提供养老、托育、家政等服务的机构，提供相关服务取得的收入可以按规定免征增值税，并且减按90%计所得税应纳税所得额。

另一方面要给予稳定预期。《意见》明确，要通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。“不像过去房地产开发，可能一两年回收，改造可能要到10年和15年，一定要让企业在回收期里面有预期的稳定保障。”黄艳说。

今年，虽然因为疫情防控要求，老旧小区改造进度受到一定程度影响。但进入6月份之后，疫情防控进入常态化，施工明显加快了进度，3.9万个城镇老旧小区改造已经启动了将近50%的工程。黄艳对今年完成改造计划很有信心，700万户居民马上就要迎来“改”出来的新生活。

（人民日报中央厨房-麻辣财经工作室 赵展慧）