山西陵川：“官告民”告出天价违约金

2020年元旦刚过，山西省陵川县自然资源局和山西晋善晋美房地产开发有限公司均从律师处得到消息，由双方作为诉讼主体的民事判决，即将进入强制执行阶段。

根据山西省晋城市中级人民法院于2018年作出的终审民事判决来看，晋善晋美房产要向陵川县国土资源局（现为陵川县自然资源局）支付违约金及利息共计1900余万元。

陵川县自然资源局局长张振陵告诉《民生周刊》记者，法院判决如此高的违约金，是他和局里此前不曾想到的，“这样的结果不是我们的本意，我们也不想让企业的日子不好过，但现在，我们已经用尽了为企业纾困解难的办法。”

晋善晋美房地产开发有限公司总经理李权告诉记者，如果法院按1900余万元的天价执行，“这对企业来说，将是致命的打击，企业或许从此一蹶不振。”

国土部门和房地产公司因何对簿公堂？近两千万的天价违约金又从何而来？《民生周刊》记者在陵川县进行了调查。

▲晋善晋美房产公司开发的玉龙湾项目。图\郭鹏

拖欠土地出让金

2014年，晋善晋美房产以2774万元的价格竞得位于陵川县岭常村南侧的78亩土地，建起玉龙湾小区。
李权说，玉龙湾是公司目前仅有的一个房产开发项目，即便没有违约金的事，该项目也让企业亏损了2000多万元，“这是一个赔本的买卖。”

李权说，按照陵川县当时的相关政策，所有开发企业拿到地后，必须无条件按比例建设一部分限价房，以满足当地一些特殊群体的购房需求。这些限价房价格，会比周边市场或者同品质、同地段普通商品住房的市场销售均价低20%。

“因为需要建设400多套限价房的缘故，项目即便顺利开发，利润也会被压得很薄。”李权说，但如果成本控制合理，还是会有盈利空间。

张振陵也证实了这一说法，“在当年，确有配套建设限价房的要求，但现在已经没有了。”
张振陵说，在签订了国有建设用地使用权出让合同之后，晋善晋美房产却未能及时支付土地出让金。这也是导致后续一系列事情发生的根本源头。

经法院查明的事实是，截至2017年6月，晋善晋美房产尚拖欠370余万元土地出让金，陵川县国土局多次催缴无果后，遂向法院提起了诉讼。

面对记者，李权承认企业此前拖欠土地出让金的事实。“因为企业将大部分资金投入到限价房建设上，以及政府后期未能顺利售出限价房等多重因素，企业一时无法回笼资金，因此导致拖欠出让金行为发生。”

蹊跷的判决

在陵川县采访期间，有要求匿名的人士表示，陵川县国土局之所以起诉企业，是因为巡视组在巡视期间发现了拖欠出让金问题，国土局担心被问责，所以才选择诉讼。

而张振陵否认了此说法，“企业拖欠行为是事实，国土局起诉是应有的权利。”张振陵直言，“如果不起诉，纪检委可能真要找上门了。”

根据已签订的合同约定，企业如不能按时支付土地出让金，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。

一审期间，陵川县法院认为，按每日1‰支付违约金，系相关规定明确的违约金比例“过分高于造成的损失”，因此，陵川县法院以国土局的实际损失为基础，将违约金计算方式调整为，“应按期支付土地出让金的利息损失加上该利息损失的30%”。

最终，陵川县法院判决晋善晋美房产应支付违约金340余万元。

对于一审结果，李权表示企业可以接受，但没想到陵川县国土局选择了上诉。张振陵说，之所以上诉，不过是要把诉讼程序走完，并不是对判决结果不满意。“如果不上诉，以后纪检委调查起来，国土局不好解释。”
但对于晋城中院的判决，张振陵认为很蹊跷，“前后两起相同性质的案子，判决结果却天壤之别。”

2018年4月，晋城中院审理认为，一审法院依据违约金比例“过分高于造成的损失”的计算方式不当，而是应该按照合同约定的每日1‰收取违约金。最终，晋城中院判决晋善晋美房产应支付利息274余万元及违约金1669余万元。

需要指出的是，同样是在晋城中院，前后不到两个月，对于陵川县国土局另一起性质相同的诉讼案件，晋城中院却坚持认为按照1‰收取违约金，属于违约金过高的情况，因此驳回了陵川县国土局的上诉，维持原判。

针对二审判决结果，晋善晋美房产认为，拖欠370余万元土地出让金本金，却要承担高达近2000万元的违约金及利息，企业无法接受。“我们更是对晋城中院一事两判的结果表示质疑，这里面会不会有暗箱操作？”李权发出疑问。

有法律人士认为，企业未能按时缴纳土地出让金实属违约，缴纳违约金也属应当。但整个开发过程中，当地政府和职能部门如能依法依规行事，比如在企业违约之初就按合约终止合同，或许可以避免企业后期面临如此巨大的经济损失，政府也可以赢得公信力。

“难免有瑕疵”

除了令人蹊跷的判决，记者还发现，该房产开发项目建设过程中的诸多细节同样疑点重重。按照正规的开发建设程序，企业必须在全额缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证之后，才可以办理规划及施工等相关手续。

但事实是，该企业在2018年才交齐土地出让金，项目却在2014至2016年间就已陆续取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可等手续。

作为前置必要条件的土地使用权证都没有取得，这些后续手续又是如何办理的呢？

对此，张振陵解释：“几年前，项目开发程序不那么严格，企业拿着土地出让合同就可以办理相关手续，确实不太严谨，难免有瑕疵。现在，陵川县不会出现这种情况了。”

陵川县当地一位知情人士告诉记者，县里目前的一些建设项目，包括省级重大项目在内，依然在没有取得土地等合法手续前提下就进入建设阶段，“国土等部门也很为难，但上面领导有指示，下面能不照办吗？”

（□ 《民生周刊》记者   郭鹏）